Contrato de arrendamiento CDMX 2026: qué debe llevar y cómo registrarlo

Un contrato de arrendamiento CDMX 2026 para vivienda tiene reglas que no puedes cambiar aunque las partes estén de acuerdo. El Código Civil para el Distrito Federal, vigente en la Ciudad de México, dedica un capítulo al arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habitación, y su artículo 2448 declara esas reglas irrenunciables: una cláusula que las contradiga se tiene por no puesta.

Contrato de arrendamiento de departamento en CDMX: qué exige el Código Civil

Reglas para todo inmueble rentado como vivienda:

• Forma escrita. Si falta, se imputa al arrendador, y el inquilino puede demandar si eso le causa un daño directo (arts. 2406 y 2448 F).
• Plazo mínimo. Un año forzoso para ambas partes. El inquilino puede prorrogarlo hasta un año más si está al corriente en la renta, salvo convenio en contrario (art. 2448 C).
• Renta. En moneda nacional, con un aumento al año. Desde la reforma publicada el 28 de agosto de 2024, el incremento no puede superar la inflación que reportó el Banco de México el año anterior (art. 2448 D).
• Recibos y depósito. El arrendador debe entregar un recibo por cada pago y no puede pedir más de una mensualidad como depósito (art. 2448 E).
• Venta del inmueble. Si el propietario decide vender, el inquilino al corriente tiene derecho de preferencia (art. 2448 J).

Contenido mínimo del contrato

El artículo 2448 F enumera lo que el contrato debe contener, cuando menos:

1. Nombres del arrendador y del arrendatario.
2. Ubicación del inmueble.
3. Descripción del inmueble, sus instalaciones, accesorios y su estado.
4. Monto y lugar de pago de la renta.
5. La garantía, en su caso.
6. Mención expresa de que el destino es habitacional.
7. El término del contrato.
8. Obligaciones adicionales que acuerden las partes.
9. El monto del depósito o los datos del fiador.
10. Carácter y facultades con que firma el arrendador, y el documento que lo acredita.

La fracción X importa cuando el propietario es una empresa o firma por medio de un apoderado: pide el documento que acredita sus facultades antes de redactar. Si la garantía es un obligado solidario o un fiador, revisa las diferencias entre obligado solidario, aval y fiador. En las obligaciones adicionales, la Profeco sugiere aclarar penalizaciones por atraso, mascotas y la forma de entregar el inmueble.

Registrar el contrato de arrendamiento en CDMX

El registro digital de contratos de arrendamiento en la ley vigente

La reforma de agosto de 2024 agregó al artículo 2448 F un registro digital de contratos de arrendamiento, a cargo del Gobierno de la CDMX. El arrendador debe registrar cada contrato de vivienda en un plazo no mayor a 30 días desde que se firma. El registro no es público y solo puede revelarse por resolución judicial.

En 2026 la Suprema Corte validó el registro en el amparo en revisión 546/2025, con una condición: solo puede pedir los datos estrictamente necesarios, que según IDC son la renta, el incremento pactado, la colonia y la alcaldía. En febrero de 2026, Expansión reportó que el registro todavía no operaba, y no encontramos un anuncio oficial posterior de su arranque.

Lo que propone la Ley de Rentas Justas

La iniciativa enviada al Congreso de la CDMX en octubre de 2026 plantea un Registro Digital de Contratos a cargo de la Agencia Digital de Innovación Pública (ADIP), obligatorio para arrendadores. El inquilino recibiría una constancia con el monto del depósito y el tipo de garantía, y registrar tarde costaría de uno a tres meses de renta. Más detalles en qué cambia con la Ley de Rentas Justas.

Contrato de arrendamiento comercial CDMX: diferencias con el habitacional

El capítulo de vivienda (arts. 2448 a 2448 M) no aplica a locales, oficinas o bodegas:

La exención de IVA está en el artículo 20, fracción II, de la Ley del IVA. Confirma el tratamiento fiscal con un contador.

Si el inquilino vivirá y trabajará en el inmueble, describe el uso con precisión en el contrato.

Pagarés en el contrato de arrendamiento

Es común que el inquilino firme un pagaré por cada mensualidad. El pagaré es un título de crédito, y el artículo 170 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito pide que incluya la palabra pagaré, la promesa incondicional de pagar una suma determinada, el nombre de a quién se paga, la fecha y lugar de pago, la fecha y lugar de firma, y la firma de quien se obliga.

Llena todos los datos antes de firmar y devuelve cada pagaré cuando se pague su renta. Si se aprueba la Ley de Rentas Justas, revisa con un abogado cómo encajan con el límite de una garantía.

Firma electrónica y constancia NOM-151

El Código Civil de la CDMX acepta el consentimiento por medios electrónicos (art. 1803). Cuando se exige forma escrita, da a la Firma Electrónica Avanzada y a la Firma Electrónica de la Ciudad de México el valor de la firma autógrafa (art. 1834).

Con otras firmas electrónicas, como las de plataformas en línea, la fuerza del contrato depende de la evidencia que guardes. Ahí ayuda la constancia de conservación de la NOM-151-SCFI-2016, que emite un Prestador de Servicios de Certificación y acredita que el documento existía en una fecha y no se modificó después. Si el caso llega a un juicio especial de arrendamiento, esa evidencia te sirve para probar lo que se firmó. Alquitech, primero en nuestro ranking 2026, ofrece contratos digitales con firma electrónica válida y expediente en su panel.

Contrato de arrendamiento CDMX en PDF o Word: por qué es riesgoso

Descargar un modelo ahorra tiempo, pero firmarlo tal cual trae problemas frecuentes:

• Usa otra ley. Muchos modelos citan el Código Civil Federal o el de otro estado, con otra numeración y otras reglas.
• Está desactualizado. Un modelo anterior a agosto de 2024 no contempla el tope de inflación ni el registro digital.
• Incluye cláusulas que no valen. En vivienda, un depósito de dos meses o un plazo menor a un año se tienen por no puestos.
• No se coordina con la póliza. Si el propietario contrata una póliza jurídica, el contrato debe estar redactado para que la defensa funcione.

No encontramos un modelo oficial del Gobierno de la CDMX para vivienda. Lo más seguro es que el contrato lo redacte un abogado o el área legal de tu proveedor de pólizas. Para la base legal de la póliza, lee ¿es obligatoria la póliza jurídica?, y para acelerar el proceso, cómo cerrar rentas más rápido.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Código Civil para el Distrito Federal, arts. 1803, 1834, 2398, 2406 y 2448 a 2448 J (compilación PAOT)
• Basham: reformas de 2024 al Código Civil y a la Ley de Vivienda de la CDMX
• IDC, 2 mar 2026: la SCJN delimita los datos del registro digital de contratos
• Expansión Política, 19 feb 2026: el registro de contratos ante la SCJN
• Expansión Obras, 16 oct 2026: Ley de Rentas Justas
• El Imparcial, 14 oct 2026: la propuesta de ley de rentas en el Congreso
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, art. 170
• Ley del Impuesto al Valor Agregado, art. 20
• NOM-151-SCFI-2016, Secretaría de Economía
• Profeco: proceso para rentar casa o departamento