Obligado solidario, aval y fiador: ¿son lo mismo?

¿Obligado solidario y aval es lo mismo? Es una de las dudas más comunes al firmar un contrato de arrendamiento, y la respuesta cambia lo que puedes cobrar y a quién. Aquí explicamos las diferencias con base en el Código Civil para el Distrito Federal, que sigue aplicándose en la CDMX, y en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito.

Obligado solidario y aval: qué es cada figura

El fiador

La fianza es el contrato por el que una persona se compromete con el acreedor a pagar por el deudor si este no lo hace (artículo 2794 del Código Civil). Su responsabilidad es subsidiaria. Por regla general, el fiador no puede ser obligado a pagar sin que antes se reclame al deudor y se haga la excusión de sus bienes, es decir, que se apliquen los bienes del inquilino al pago (artículos 2814 y 2815). A esto se le llama beneficio de orden y excusión.

Ese beneficio no aplica, entre otros casos, cuando el fiador renuncia expresamente a él o cuando el deudor es insolvente (artículo 2816). Por eso muchos contratos de arrendamiento incluyen una cláusula de renuncia.

El obligado solidario

El obligado solidario se basa en la solidaridad pasiva: dos o más deudores responden cada uno por la totalidad de la deuda (artículo 1987). El propietario puede reclamar el pago completo al inquilino, al obligado solidario o a ambos (artículo 1989), sin tener que demandar primero al inquilino. Un punto clave: la solidaridad no se presume, resulta de la ley o de lo que pacten las partes (artículo 1988). Si el contrato no lo dice con claridad, no hay obligado solidario.

El aval

En sentido técnico, el aval es una figura de los títulos de crédito. La Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito dice que mediante el aval se garantiza el pago de una letra de cambio (artículo 109), y esas reglas se aplican también al pagaré (artículo 174). El avalista queda obligado solidariamente con la persona cuya firma garantiza (artículo 114). En las rentas, el aval aparece cuando el inquilino firma pagarés y otra persona los firma "por aval". Cuando alguien dice que busca un "aval para rentar", casi siempre se refiere a un fiador u obligado solidario.

Obligado solidario y aval: diferencias en una tabla

Resumen orientativo. Las cláusulas de cada contrato pueden cambiar el alcance de cada figura.

¿Obligado solidario o fiador? Lo que le conviene al propietario

Para el propietario, el obligado solidario es más práctico: si el inquilino deja de pagar, puede reclamarle directamente. Un fiador que renuncia por escrito a los beneficios de orden y excusión queda en una posición parecida. Un fiador simple, en cambio, te obliga a cobrar primero al inquilino.

Hay un detalle que muchos contratos pasan por alto. El Código Civil establece que las obligaciones de un tercero que garantiza el arrendamiento cesan al terminar el plazo, salvo convenio en contrario (artículo 2487). Si el inquilino se queda después del vencimiento, el obligado podría quedar libre. Además, en la fianza, si concedes una prórroga al inquilino sin consentimiento del fiador, la fianza se extingue (artículo 2846).

Obligado solidario en un contrato de arrendamiento: requisitos

Para la fianza, el Código Civil exige que el fiador tenga capacidad para obligarse y bienes suficientes para responder (artículo 2802), y el contrato de vivienda debe incluir los datos del fiador, en su caso (artículo 2448 F). Para un obligado solidario, las empresas y los propietarios suelen pedir:

• Identificación oficial vigente y CURP.
• Comprobante de domicilio reciente.
• Escritura de un inmueble a su nombre, con frecuencia en la CDMX, libre de gravámenes.
• Boleta predial al corriente.
• Comprobantes de ingresos, si la garantía es por solvencia y no por propiedad.
• Autorización para investigarlo, igual que al inquilino.

La lista completa, junto con la del inquilino, está en requisitos para una póliza jurídica.

Póliza jurídica con obligado solidario o sin obligado solidario

Las dos opciones existen. Una póliza jurídica sin obligado solidario es común cuando la investigación del inquilino sale bien: la empresa de la póliza revisa su solvencia y te defiende si hay incumplimiento. Por eso tanta gente renta hoy sin aval. Comparamos costos y riesgos en póliza jurídica o aval: qué conviene.

Una póliza jurídica con obligado solidario suma una segunda persona a quien cobrar. Es útil cuando el inquilino tiene ingresos justos o poco historial. Varias empresas investigan también a esa persona: Arrendify y Rent Life, por ejemplo, incluyen la investigación del fiador u obligado solidario. Arrendify agrega pagarés foliados al contrato.

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Preguntas frecuentes

Fuentes

• Código Civil para el Distrito Federal, artículos 1987 a 1989, 2448 F, 2487, 2794 a 2823 y 2846 (Congreso de la CDMX)
• Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, artículos 109 a 116 y 174 (Cámara de Diputados)
• Alquitech: planes y coberturas