Saltar al contenido
Mejor Pólizas
Legislación

Juicio especial de arrendamiento en CDMX: pasos y plazos 2026

Qué código aplica hoy, cómo avanza el juicio oral, qué hacer si no hay contrato escrito y en qué te ayuda una póliza jurídica.

Actualizado: 17 oct 2026Lectura: 8 min
Respuesta corta Desde el 1 de diciembre de 2024, el juicio especial de arrendamiento en CDMX se tramita en vía oral con el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (artículos 520 a 529). El inquilino tiene 15 días para contestar la demanda y la audiencia de juicio debe fijarse dentro de los 15 días siguientes. La duración real depende de muchos factores, así que nadie puede garantizarte una fecha de desalojo.

Juicio especial de arrendamiento inmobiliario oral CDMX: qué código aplica

Durante décadas, los pleitos de renta en la capital se resolvieron con el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, que tiene un título propio para las controversias en materia de arrendamiento inmobiliario. Eso está cambiando por el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCF), publicado en el Diario Oficial de la Federación el 7 de junio de 2023 para unificar los procesos civiles de todo el país.

El CNPCF entra en vigor en cada entidad según la declaratoria de su congreso local, con el 1 de abril de 2027 como fecha límite. En la Ciudad de México, la declaratoria de 2024 lo hizo aplicable por etapas. La primera, desde el 1 de diciembre de 2024, incluye el Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral y el Juicio Especial Hipotecario Oral. En mayo de 2026, el Congreso local aplazó al 1 de abril de 2027 las etapas restantes, como la vía ordinaria civil oral y el ejecutivo civil oral.

En resumen: si demandas hoy a tu inquilino en la CDMX por un tema de arrendamiento de inmueble, tu juicio se rige por el CNPCF. Si tu juicio empezó antes del 1 de diciembre de 2024, sigue con el código anterior hasta terminar, salvo que ambas partes elijan el Código Nacional (artículo cuarto transitorio del CNPCF).

Juicio oral de arrendamiento CDMX: paso a paso

Las reglas del juicio especial están en los artículos 520 a 529 del CNPCF. Para lo que no prevén, se aplican las del juicio ordinario civil oral. A grandes rasgos, el proceso avanza así:

  1. Demanda. Por regla general, se presenta ante el juez del lugar donde está el inmueble. Debe acompañarse del contrato de arrendamiento, si se firmó por escrito, y ofrecer desde ese momento todas las pruebas (artículo 521).
  2. Emplazamiento y contestación. Admitida la demanda, se notifica al inquilino, que tiene 15 días para contestar y, en su caso, contrademandar. Si hay contrademanda, tú tienes otros 15 días para responder (artículo 522). Para estos juicios, el inmueble rentado se considera siempre el domicilio legal del demandado (artículo 526).
  3. Rentas atrasadas. Si demandas dos o más meses de renta vencida, puedes pedir que el inquilino acredite con recibos o consignaciones que está al corriente. Si no lo hace, se embargan bienes suficientes para cubrir el adeudo (artículo 525).
  4. Audiencia de juicio. Desahogadas las vistas o vencidos los plazos, el juez debe fijar la audiencia dentro de los 15 días siguientes. Empieza con una etapa de conciliación y mediación. Si no hay acuerdo, siguen alegatos, desahogo de pruebas y alegatos finales (artículos 522 y 524).
  5. Pruebas a cargo de las partes. Tú debes presentar a tus testigos y peritos. Si una prueba admitida no se desahoga en la audiencia, se declara desierta (artículo 523).
  6. Sentencia. El juez explica su sentencia en la audiencia en lenguaje sencillo, lee los puntos resolutivos y entrega la versión escrita en un plazo no mayor a dos días (artículo 524).
  7. Apelación. Contra la sentencia procede apelación en efecto devolutivo (artículo 528). Los incidentes no suspenden el procedimiento (artículo 527).
  8. Ejecución y desocupación. Si el inquilino se allana a la demanda y está al corriente en la renta, el juez le da un plazo de tres meses para desocupar, que las partes pueden modificar de común acuerdo (artículo 1006).

Desalojo de inquilino CDMX: cuánto tarda

Los plazos anteriores son los que marca la ley, y en la práctica el juicio suele tardar más. No encontramos estadísticas oficiales recientes sobre la duración de los juicios de arrendamiento en la CDMX, así que desconfía de quien te prometa una fecha exacta. Lo que más alarga un caso:

  • No localizar al inquilino para notificarlo.
  • La carga de trabajo del juzgado para fijar audiencias.
  • Contrademandas, incidentes, apelación o amparo.
  • Pruebas mal preparadas que se declaran desiertas.
  • La etapa de ejecución, cuando hay que programar la diligencia de desocupación.

Llegar al juicio con un contrato bien hecho, documentos ordenados y un abogado que ya conoce el caso es lo que más está en tus manos.

Desalojo de inquilinos sin contrato

Rentar de palabra no te deja sin defensa, pero sí en desventaja. El Código Civil exige que el arrendamiento de vivienda se haga por escrito y atribuye al arrendador la falta de esa formalidad (artículo 2448 F). Aun así, el CNPCF pide anexar el contrato solo si se celebró por escrito, por lo que puedes demandar y probar la relación con otros medios: recibos, transferencias, mensajes o testigos.

No lo saques por tu cuenta: el artículo 17 de la Constitución dice que ninguna persona podrá hacerse justicia por sí misma. Cambiar chapas, retirar pertenencias o cortar servicios para forzar la salida puede exponerte a responsabilidad civil e incluso penal. Consulta a un abogado antes de actuar.

Cómo te ayuda una póliza jurídica en el juicio

Una póliza no evita el juicio, pero cambia cómo llegas a él:

  • Abogados desde el día uno. El plan Esencial de Alquitech, primer lugar de nuestro ranking 2026, incluye asesoría con abogado, cobranza extrajudicial y entrega y desocupación. Su plan Blindaje 360° suma recuperación judicial y extrajudicial del inmueble. MoradaUno ofrece asesoría legal ilimitada hasta recuperar el inmueble.
  • Contrato y cláusulas pensadas para litigar. Un contrato con firma electrónica y expediente digital facilita probar lo pactado. Arrendify y Rent Life usan firma con NOM-151.
  • Pagarés. Algunas empresas, como Arrendify con sus pagarés foliados, los integran al contrato. Pueden darte una vía adicional de cobro; tu abogado decide cuál conviene.
  • Mediación y arbitraje. El CNPCF permite que las partes sometan sus controversias a arbitraje mediante una cláusula del contrato (artículos 533 a 535). Alquitech incluye en Blindaje 360° un procedimiento arbitral reductor de plazo, y MoradaUno usa un convenio de mediación privada. Ambos requieren que el inquilino lo acepte al firmar.
  • Investigación previa. La mejor forma de evitar un juicio es no rentarle a quien tiene antecedentes de incumplimiento. Mira qué investiga una póliza jurídica.

Para elegir garantía y saber qué riesgos cubre cada una, revisa póliza jurídica o aval. Y ten en cuenta que la iniciativa de Ley de Rentas Justas propone un Gabinete de Acompañamiento Social ante Desalojos con una instancia de conciliación previa a la ejecución; si se aprueba, podría agregar un paso al final del proceso.

Preguntas frecuentes

¿Qué código regula el juicio de arrendamiento en la CDMX en 2026?

Las demandas presentadas desde el 1 de diciembre de 2024 se tramitan como Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral con el CNPCF. Los juicios iniciados antes siguen con el código anterior.

¿Cuánto tarda un desalojo de inquilino en la CDMX?

No hay una cifra oficial. La ley da 15 días para contestar y pide fijar la audiencia en los 15 días siguientes, pero notificaciones, recursos y ejecución alargan el proceso.

¿Puedo sacar a un inquilino sin contrato?

Solo con orden judicial. Sin contrato escrito puedes demandar con recibos, transferencias, mensajes o testigos.

¿El juicio de arrendamiento se puede llevar a arbitraje?

Sí, si ambas partes lo aceptan mediante un acuerdo de arbitraje, que puede ser una cláusula del contrato.

Fuentes

¿Buscas una mejor póliza?

Contáctanos y nosotros te guiamos en busca de una mejor póliza para tu inmueble.

Contáctanos

Sigue leyendo